De la location saisonnière à la location annuelle : cibler les travaux essentiels pour une transformation réussie.

Cette semaine, des clients m’ont sollicité pour les accompagner dans un projet ambitieux : transformer une petite maison de ville, actuellement louée en Airbnb l’été, en location annuelle. Leur DPE classe le logement en catégorie E, ce qui est suffisant pour louer jusqu’en 2035. Cependant mes clients ne voulaient pas s’arrêter là. Ils souhaitaient améliorer le confort de leurs futurs locataires, optimiser les performances énergétiques du bien, et réduire les charges de chauffage. Une démarche exemplaire, qui se distingue de certains propriétaires se contentant du strict minimum.

Un diagnostic global et précis

Mon rôle d’habitologue est de considérer un logement dans son ensemble : caractéristiques techniques, usages des occupants, comportements au quotidien. Cette approche permet de proposer des solutions adaptées et durables.

Pour ce projet, j’ai analysé deux bâtiments : leur habitation principale et la maison destinée à la location.

L’habitation principale : des points positifs à optimiser

La maison principale, mitoyenne de celle à louer, est globalement en bon état. Elle dispose de 40 cm de ouate de cellulose dans les combles, un excellent isolant, efficace en toute saison et respectueux de l’environnement. Mes clients avaient fait appel à une entreprise spécialisée dans le soufflage d’isolants en vrac. Malgré quelques imperfections dans l’exécution et dans la gestion de la relation client, l’isolation remplit efficacement son rôle.

Autre atout : la présence d’une VMC fonctionnelle et bien installée dans les deux logements. Cela reste rare dans des projets de ce type. Cependant, des moisissures ont été observées dans une chambre. La cause ? Les occupants avaient bouché les entrées d’air pour éviter les courants d’air et le bruit, démontrant l’impact direct des usages sur le confort et l’état d’un logement.

La maison destinée à la location : des améliorations nécessaires

Pour le logement destiné à la location, l’analyse a révélé plusieurs points faibles :

  • Isolation insuffisante : Sous les rampants, une laine de verre ancienne et mal posée, avec seulement 8 cm d’épaisseur. Le faux plafond, censé être isolé, montre des espaces vides entre des rouleaux d’isolant écrasés.

  • Ponts thermiques importants : Autour des lucarnes et des murs extérieurs.

Ces défauts expliquent les difficultés à chauffer efficacement le logement, malgré la présence d’un poêle à bois normalement suffisant pour le volume. Un défaut d’isolation qui passait relativement inaperçu pour une location estivale, mais qui pourrait devenir problématique dans le cadre d’une location à l’année.

L’installation d’une pompe à chaleur air-air, proposée par certains artisans, aurait été une solution coûteuse et inefficace, faute de corriger les problèmes d’isolation. Cette option, trop souvent préconisée, privilégie une facilité d’exécution au détriment d’une réflexion globale.

Mes recommandations

Pour assurer un confort optimal et une performance énergétique durable, j’ai proposé, parmi d’autres conseils, plusieurs pistes d’amélioration :

  1. Isolation performante :

    • Dépose de l’isolant existant. Souffler un nouvel isolant par-dessus n’est pas une option durable ni efficace. Certes, la dépose peut être laborieuse, surtout en été, mais elle est essentielle. Ceux qui ont déjà pratiqué savent de quoi je parle.

    • Pose d’une isolation en ouate de cellulose en vrac sous les rampants et sur le faux plafond, en prenant soin de vérifier que la structure peut supporter le poids supplémentaire.

    • Isolation des murs extérieurs non isolés.

    • Suppression des prises d’air inutiles dans certaines pièces, et réhabilitation des systèmes nécessaires.

  2. Confort d’été :

    • Installation de protections solaires adaptées, comme des volets ou stores éloignés des vitrages, pour limiter la surchauffe estivale. Certains équipements existants, comme les volets en métal, posent problème : ce matériau chauffe rapidement en été et transmet la chaleur vers le vitrage, puis à l’intérieur, surtout lorsqu’ils sont placés trop près.

    • Encouragement à ventiler la nuit : l’installation de moustiquaires aux fenêtres ou directement au-dessus du lit permet une sur ventilation efficace, sans désagrément lié aux insectes.

  3. Entretien structurel :

    • Prévoir à terme le remplacement des tuiles de rives et des chevrons scellés au ciment par des égouts en zinc ou en aluminium, une alternative plus durable, car ce type de mise en œuvre finit inévitablement par se dégrader.

    • Reprise des enduits de la façade sur 1,50 m de hauteur. Les remontées capillaires, piégées derrière un enduit étanche et des couches de peinture, dégradent le mur, les isolants attenants et augmentent le taux d’humidité dans le logement.

Prioriser les travaux utiles pour un confort durable

En identifiant et en mettant en lumière les faiblesses majeures d’isolation, j’ai pu proposer des solutions ciblées pour résoudre durablement les problèmes de confort du logement. Pas besoin d’isolation extérieure coûteuse, de tout casser ou de changer un mode de chauffage qui fonctionne déjà.

Certes, ces travaux d’isolation représentent un investissement. Mais ils permettront de réduire durablement les besoins en chauffage, d’améliorer le confort thermique, et de faire progresser le bien d’une classe énergétique. Ce sont des éléments clés pour garantir le bien-être des locataires, les fidéliser, et assurer une relation harmonieuse avec les propriétaires voisins.

C’est là toute la valeur ajoutée de l’habitologue : prioriser les travaux vraiment utiles, pour que chaque décision serve à maximiser le confort, les économies et la durabilité du logement.